告知義務の告知事項

事故物件 告知義務の告知事項

 

 

瑕疵物件の告知義務。この告知事項は一体何から何まで報告しなければいけないのでしょうか?

 

どのような物件が事故物件になるのか、みていきましょう。


事故物件には大きく分けると二つのタイプがあります。

 

一つは目は、見てわかる瑕疵です。

 

大雨によって浸水をしたことがある住宅や雨漏りをしたことがある住宅などは、水の跡などが住宅に残っていることがありますし、木造住宅の場合には建材の劣化、鉄筋コンクリート住宅でも、錆びなどの問題が隠れている可能性がありますよね。

 

雨漏りのある物件(報告内容)
雨漏りの箇所
何時から雨漏りが有ったのか?(時期)
腐食の進行状況
対策内容

 

シロアリ被害が見られる建物や、地盤沈下、土壌汚染などの土地に問題があるというケースもあります。このような目で見てわかるトラブルなどがある物件は事故物件と言われています。

 

シロアリのある物件(報告内容)
腐食箇所
腐食具合
腐食時期
対策内容

 

二つ目は、心理的瑕疵物件と呼ばれるものです。

 

この心理的瑕疵物件というのは、一般的にはこの物件は好まない条件がある。というものです。例えば自殺や他殺が起こった物件や、火災などによって焼死者が出たような物件、事故によって亡くなった人がいる物件などは、やはり当事者以外から見ると、好まれない条件になりますよね。

 

心理的瑕疵の有る物件(報告内容)
事件の有った時期
事件の内容・状況

 

最近では一人暮らしの高齢者が、病死や老衰など、基本的には自然死と思われる無くなり方をした場合でも、発見が遅れ、腐乱した状態で発見されるという「孤独死」が問題になっています。このような現場もまた、事故物件として取扱われることが多くなります。

 

また、直接的にはその不動産には問題がなくても、周りの環境に問題があるという物件も告知義務がある物件になります。

 

告知事項について

 

①事故物件の「告知事項」とは?

 

事故物件といっても様々なものがありますが、中でも「心理的瑕疵」は、やはり伝えづらいかもしれません。

 

しかしその物件を売買する場合は、必ず「どのような瑕疵があるのか」ということを相手に伝えなくてはならないのです。

 

もし、これを隠して売買したらどうなってしまうのか?

 

一時的には、それなりの価格で売り抜けることができて良かったと感じるかもしれませんが、その瑕疵が発覚した場合は、相手から多額の損害賠償を請求されることになり、結果的にはマイナスになってしまうのです。ですから必ず「告知事項」を明確に伝えた上で売買を成立させなくてはなりません。

 

いわゆる「心理的な瑕疵」というのは、下記のようなものがあり、これをきちんと伝える必要があります。

 

  • その物件で、殺人、自殺などの事件があった
  •  

  • その物件で、事件、火災や事故などで死亡者が出た
  •  

  • その物件で、事故、火災、事件があった
  •  

  • 物件の周りに「嫌悪施設」が存在している
  •  

  • 物件の周辺に、指定暴力団などの事務所がある

 

上記の「嫌悪施設」は下記のようなものを指します。

 

工場・遊戯施設・清掃工場・風俗店・刑務所・下水処理場・産廃処理場・葬儀場・ガスタンク・火葬場・原子力発電所・騒音やニオイ、大気汚染、土壌汚染などを起こす施設・小学校・中学校 など。

 

なかには小学校や中学校も含まれており、何が瑕疵なのか?と感じるかもしれませんが、人によっては「子供がうるさい」「いたずらをするかもしれない」などと言う理由で嫌う場合があるから、ということです。

 

このように心理的瑕疵といっても、「人によって考え方が違う」ため、告知をしても、特に問題にしない、という場合も考えられます。

 

逆に言えば、自殺や殺人事件があったと知っても、その物件に資産価値を感じ、安く物件が買えるなら問題ない、と考える人もまれにはいるということ。

 

伝えられることは、すべて最初から正直に伝えておくことが大切なのです。

 

②物件の資料に「告知事項あり」と記載

 

基本的に伝えておくべき何らか気になることは、すべて売買物件の資料に記載しておくことです。

 

売買の段階になって伝えるのではなく、売り出している段階で、物件の資料に「告知事項あり」と記載。そこにしっかりと記載するか、また別途「物件状況確認書」や「付帯設備確認書」などに、細かく告知事項を記載するとよいでしょう。

 

さらに、売買の段階でも「契約書」に同じように告知事項について、しっかりと漏れのないように記載をする。

 

これによって、契約の段階で捺印を終えると、記載されている事項をすべて了承の上契約をしましたよ、ということになります。

 

③誰にでも「事故物件」だと認識できるように告知する

 

事故物件を売ろうとするとき、なんの問題があるのか、ということをきちんと公表したうえで、興味を示してくれた人が認識して検討できるようにしておかなければなりません。

 

物件の資料に記載せず、契約の段階になって、契約書に記載している、というのでは、買主が物件を検討したあとで知ることになってしまいますので、トラブルの原因になってしまいます。

 

ですから売りに出した段階で、きちんと説明をする。

 

不動産会社がこのような物件の取扱いに慣れていれば、きちんとルールにのっとって進めてくれますので、それに従って売買を進めて行けば特に問題はないでしょう。

 

まずは事故物件の査定をしてもらい、信頼できる業者を選び、しっかりと売買に向けて業者に動いてもらうことが、事故物件でもより高く売るためのコツといえるかもしれません。

借りる側にはこんな表記が!

 

心理的瑕疵物件は借りる時には紹介欄に1行「心理的瑕疵有り」としか書かれていません。

 

もちろんこの場合問い合わせをすることによってそれなりに詳しい内容を聞くことが出来ますが、紹介欄にはサラッと飽きてあるだけというのが一般的です。
だからと言って売る側は一言では済まないというのが実態ですね。

 ●告知義務の 関係記事

 

不動産売買の告知義務を知っておこう!