告知義務

不動産売買の告知義務とは?

 

 

事故物件となってしまった不動産の価値は、大幅に変わってきます。だいたい周辺の相場に比べると3~5割程安くなってしまうというのが殆どのケースです。

 

例えば、3500万円程度の価値が本来あったとしても、2450万円~1750万円程度まで価値が下がるということになります。


 

告知義務のルール

 

不動産業者は、不動産売却の際、その物件が事故物件、心理的瑕疵物件である場合は相手に対してそのことを伝える告知義務があり、このことは宅建業法の47条で定められています。マンションなどの賃貸物件では、そうした物件は価値が大幅に下がり、賃料を安くしなければなりませんが、それでも好んで事故物件を借りようという人はほとんどいません。

 

売却の際にこのことを黙っていても気づかれないという可能性はありますが、もしも発覚した場合は告知義務を怠ったとして訴訟にまで発展する可能性があります。

 

また、告知義務がある期限は明確な定義がなく、地域によって違うのが現状です。自殺があった物件も、他の誰かが所有者になれば、次に売りに出したり賃貸に出したりする際には告知する義務がなくなるというルールが定められているのです。

 

 

瑕疵物件には告知義務があります!

 

「瑕疵物件」を売買したい、賃貸に出したいという場合、いわゆる「事故物件」と呼ばれる「瑕疵物件」には、どういった瑕疵があるのか、ということを告知しなければなりません。

 

何の問題もない物件と、何らかの「瑕疵」が存在する物件を同じ条件で売買したり賃貸したりすることはできない、ということですね。

 

万が一この告知を怠って売買をしたり賃貸をした場合、のちにそれが発覚して多額の「損害賠償」をしなくてはならなくなるなど、問題が大きくなってしまいます。

 

もちろんばれなかったからいい、という話でもありません。
雨漏りやシロアリといった被害など、物理的な瑕疵がある物件も、自殺や殺人事件など、心理的な瑕疵がある物件も、それらの事実を隠したまま売買や賃貸をすることはできないのです。

 

どのように告知をする義務があるかというと、「重要事項説明書」や「売買契約書」の備考欄や特約事項の部分などに、「告知事項あり」として、その詳細をきちんと記載すること、あるいは「物件状況告知書」において状況を適切に記載する必要があるのです。

 

瑕疵物件の告知義務はなぜ必要なの?

 

宅地建物取引業法、いわゆる宅建業法では、物理的瑕疵や心理的瑕疵が存在する物件を売買したり、賃貸する場合、告知する義務があると定められています。

 

これを「重要事項説明義務」といい、取引をする相手には、重要事項を事前に説明することが、「宅建業法35条」によって法的に義務付けられているのです。

 

「宅建業法15条」では、このような需要事項(告知事項)を書面において交付して、説明をすることが義務付けられていますので、口頭だけでなく、書面としてきちんと誰が見てもわかるように、添付しないといけないんですね。

 

もしこういうことがない状態で、事故物件を売買したら…?やはり購入した側には、大きな損害を与えたことになりますよね。

 

何らかの瑕疵があることを、納得してお金を払って購入したなら、お互いに問題もないですし、害を与えたことにはなりませんが、瑕疵があることを知らずに、売買したり、賃貸した場合、問題となってしまいます。

実際に告知義務違反として損害賠償の裁判になり、争われるという事例も多数存在します。そういったことにならないために、法律が存在し、適切に物件が扱われるように保たれているのです。

 

告知義務があることで、双方納得して取引ができる!

 

事故物件、瑕疵物件は残念ながら、市場の相場価格では、売買したり賃貸することは難しいものです。ただし、その度合いや状況によっては、敢えて瑕疵物件、事故物件でも安くていい、と考えるかたも稀に存在します。

 

一般的には事故物件、瑕疵物件は敬遠されるものですが、まったく価値がなくなったわけではありません。法律にのっとって、適切に告知して取引することで、賃貸や売却は可能なのです。こういった物件の取引を得意としている業者が見つかれば、考えていたよりもよい価格で取引が成立することもないとは言えません。

 

事故物件の告知義務についてしっかりと理解し、手順を踏んで取引を行うことで、あきらめていた物件もそれなりの価値で、取引が成立する場合もあるということです。

 

逆に自分が購入する場合も、「その程度の瑕疵だったら、むしろお買い得!」という掘り出し物件があるかもしれませんよね。

売る場合、貸す場合、あるいは買う場合、借りる場合も瑕疵物件の告知義務というものを正しく理解し、適切に取引を行うことができれば、双方とも納得の取引が成立するのです。

事故物件のオウチどうなっちゃうの?


 ●事故物件の家の価格評価

2~3割安くなる?
一般的な物件に比べ2~3割安くなっり、状況によっては5割も変わってしまう事もあります。


事故物件の価格相場のお話

 ●事故物件を手放す

手放すにあたっての試行錯誤
思い入れのある家を手放す。少し問題がある物件を手放す際にいくつかの壁がありました。


売却経験者の【実体験】













 

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