事故物件 更地

事故物件は売れにくい!ならば更地にしたら?

 

大切なマイホーム、まさかのトラブルにみまわれ「事故物件」に。住み続けるのはいやですし、売却をするなら解体して更地にしたらどうなんでしょう。
更地にしても告知をするべきか?売却時に注意すべきことなどみていきましょう。

 


更地にした方が売りやすい?

 

一戸建てのマイホームで不幸にも自殺や殺人事件が起こってしまったら、家人もその家に住み続けるのは気持ち的にいやなものです。
しかし売却を検討しても、そのような心理的瑕疵がある物件の場合、どういったことがあったのか、きちんと告知する義務があるうえ、一般の物件の相場よりも安くなってしまうもの。

 

しかも安くしていたとしても、心理的瑕疵が気になり、なかなか買い手が付かないということも往々にしてあるようです。
ならば、上物だけを取り壊して売却してはどうか?
建物を取り壊して更地にしてしまうと、心理的瑕疵のある事故物件であっても、気にしない、という人が多少増えるようです。
ただし基本的には取り壊す前の物件で事件があったことについては告知する義務はあります。

一般的には事故があった物件が存在している場合よりも、更地にしてその現場がない状態にしたほうが売れやすい傾向があります。

 

更地にし、一定の時間が経過していても告知すべき!

 

事故物件を取り壊し、更地にして売却する場合、基本的にはそこで何が起こったのかを告知する義務があります。

 

家が建っている場合は、その家に住む、あるいは賃貸にするなどという目的で買うのですから、やはりあまり気持ちの良いものではありませんが、更地にした場合は、新しく家を建てる、あるいは事業で使うなど用途が広がりますので、心理的瑕疵があるぶん安いならお得、と考える人も増えるのです。

 

また、一定期間、具体的には事件から10年ほど経過していれば、法律的には告知する義務はない、という判例もあり、かなりの年月を経ていれば事件について告知しなくてもよい、という意見もあるようです。

 

ただし、地域によりその件について知っている人が近所にいる場合、正直に告知をして売却するほうが無難です。

 

のちに知れて損害賠償などといったことになるよりは、きちんと告知しておく。

 

更地になっている場合は逆に「そういうことがあっても、その建物ももうないし、得だ」と心象もよくなります。

 

更地にして売却する場合注意したいこと

 

 

事故物件の建物を更地にして、売却しようと考えた場合、どのようなことに気を付けるべきなのでしょうか。


新しい物件の場合は不向き

 

家が新しい場合、事故物件になったとしても、資産価値がありますので、取り壊してしまうと逆に損をします。
数百万程度かかる取り壊す費用も支払わなくてはなりませんので、新しい物件の場合は、更地にして売却するのはお勧めできません。
相場よりは安くなってしまいますが、事件の場所のみリノベーションするなどして売却するほうがお得です。

 

告知事項はきちんと伝える

 

更地にして売却する場合も、法律的に期間が経っていたとしても担当の不動産会社には、何があったのか伝えておくこと。

いわくつき物件を扱い慣れた業者なら、できるだけ売り主の方が損のないように配慮して、売却の手続きをしてくれます。この段階で事件について何もなかったようにしていると、後々トラブルの元となってしまいます。

 

更地での売却ですと、比較的心理的瑕疵を感じないというかたもいるため、わりと早く売却が進むことも。のちのリスクを背負うより、すっきりと売却するために、きちんと事件については伝えておきましょう。

 

いわくつき物件の扱いになれた業者を選ぶ

 

不動産業者といっても千差万別です。

大手の不動産会社など、いわくつき物件、事故物件をあまり得意としていない業者もあります。
逆にそういった物件を親身になってできるだけ高く、早く売ろうと頑張ってくれる業者もいます。

いくつか業者に接触してみて、そういった物件の売却実績が多いところ、親身になって相談に乗ってくれる業者を探すことがポイントです。

事故物件(瑕疵物件)を更地にして土地だけにして売る

 

賃貸で貸していたアパートやマンション、あるいは一軒家などで不幸にも事件が起こったり、あるいは自分たちが暮らしていて家族の誰かが自殺した、などといった場合、その物件を「手放したい」と考える方が多いのではないでしょうか。

 

そういったトラブルがあった場合、いわゆる「事故物件」の扱いとなるため、一般の不動産に比べると、かなりいろんな面で不利になります。
場合によっては「まったく買い手がつかない」ということも考えられます。

 

このように、事故物件は売れたとしても、一般より価値が下がってしまったり、なかなか売れなかったりします。
そのため、このまま上物が建っているより、更地にして売却したほうが心象がいいのでは…と考えるとかたもいるかもしれません。

ここでは「事故物件」を更地にして、土地だけ売るケースについて、みていきましょう。

 

事故物件としての告知義務はどうなるのか?

 

更地にして、トラブルがあった上物は解体して何もない状態にしてしまった場合、トラブルがあった「モノ」はないわけですから、わざわざ「殺人事件がありました」「自殺したんです」と告知しなくてもいいのでは…と思ってしまいますね。

 

しかし…更地にされた場合でも事件・事故を「知っていれば」告知義務があります。
土地の売買をお願いする宅建業者にも当然、規定にのっとって告知義務があります。

 

例えば、自殺物件は宅建業法35条で規定された重要事項説明には関係ありませんが、第47条により告知義務があると考えられています。

 

どのくらいの期間、告知する必要があるのか?20年も30年も前のことも?それには期限があるのか?こう考える方もいらっしゃると思いますが…実は法律には明確に期限は記されていない。

 

つまり、いつまで告知しなければならないか、という期間については、これまでの判例により判断する事になります。とはいえ、結局何も言わないとトラブルのもとになるんですよね…。

 

結局ずいぶん前のことであったとしても、言わなければならないという感じですかね…。

 

更地にするにはどれくらいの費用が掛かるのか?

 

更地にすることで、一般の同等の広さや条件の土地とは価値は下がるものの、買い手がつきやすくなると思われます。

でもよく考えておきたいことは「更地にするだけでもそれなりの費用が発生してしまう」ということ。

 

住宅を解体するだけでも、数百万など、その物件の規模や躯体の種類などに応じてまとまった費用がかかるんですね。
ある解体業者のおおまかな目安でも、一坪あたり3万~4万程度、となっていましたので、解体する家が広いほど、また躯体の種類によってはさらに大きなお金が必要になってくることも知っておかなければなりません。

 

更地にして売却すると相場はどうなるの?

 

トラブルがあった建物があるままだと、一般のかたは「殺人事件があったなんて」「自殺したところなんて…」と敬遠してしまうもの。

ただその物件が取り壊されて更地になっていることで、トラブルがあった「モノ」はなくなっているんだし…とやや前向きに考えてもらえる可能性が出てきます。

 

更地になった場合、一般の同等の条件の土地と比べて価格的にはどうなのか?気になりますよね。残念ですがやはり告知の義務があるため、まったく同じレベルの価格で売るのは無理です。

 

おおよそ目安として言われているのは、自殺があったところで相場の2~3割マイナス、他殺があったところで相場の3~5割程マイナスとなってしまうとのことです。

 

まったく売れないよりこのくらいのマイナスで売れるのでまし、ととらえたいところですが、もちろん解体撤去費用も別途かかってのことだということも頭においておかなければなりません。

 

まとめ 事故物件でまったく売れない場合は更地も検討してみる

 

一般の不動産会社では「事故物件お断り」というところもありますが、中にはそういった物件を専門的に扱っている業者もあるようです。
そういったところを見つけて、まずは相談してみるといいですね。

 

更地にしたけど、条件が良くなくて売れない、となってしまっては、更地にした費用も損、売れなくて、しかも更地にした分固定資産税も高くなって大損…なんてことにもなりかねません。

 

更地にすることを検討するにしても、まずはそういった物件の相談に応じてくれる業者を見つけることが大事といえそうです。

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