投資目的で「事故物件」を購入する場合のメリット・デメリット

投資目的で「事故物件」を購入する場合のメリット・デメリットとは?

 

 

昨今、お金をそのまま銀行に預けておいてもほとんど利息がつかない状態ですよね。そういったこともあり、最近特に不動産投資も再注目されるようになりました。

 

そんな中で、不動産投資の事を取り扱っていると時々事故物件というものが出て来たりします。ここでは事故物件と不動産投資についてお話しましょう!


お金に余裕があれば、利便のいい物件、程度のいい物件を購入し、賃貸することで利回りを稼ぐことができますが、やはりそのような物件は「高い」ですよね。
できるだけ購入費用を抑え、かつ賃貸で借りてもらうことが、元手をさらに効率よく運用することにつながる、ということは素人が考えてもわかることです。

 

そういったことから注目なのが「事故物件」。
殺人事件や自殺などが起こった、心理的瑕疵がある物件は、同じ程度の物件に比べると、各段に安く手に入れることができます。
もしその物件にうまく賃借人をつけることさえできれば、一般の不動産投資の利回りよりもよくなります。
ならば利便性のいい場所にある「事故物件」を購入しよう!と考えたあなら、ちょっと待ってください。
「事故物件」を投資目的で購入するということには、それなりのメリットやデメリットももちろん存在するのです。

 

問題点

 

一般的に自らが暮らすために、敢えて「事故物件」を購入する、という場合は、その心理的瑕疵を、自分自身が「どうとらえるのか」ということだけを考えればいいものです。
例えばある事件があって、それに対しての精神的な負担と、購入費用を天秤にかけて、まったく気にならない、という場合もあるかもしれません。
しかし投資目的で「事故物件」を購入する場合、あくまでも「人に貸して賃料で稼ぐ」ことが目的ですから、借りてくれる人が「そんなことがあったなら、安くても借りたくない」と思われてしまっては、空室のままになってしまいます。
購入した物件はその段階から償却されていくので、ある意味何もしなくても資産が目減りしていきますし、固定資産税や維持費、修繕費だってかかります。
ですからその物件がいかに借り手が確実につくのか、ということを見極める必要があるんですね。
そういう眼力がない方は、大損してしまうかもしれません。

 

メリット

 

「事故物件」を投資目的で購入することのメリットは、ずばり以下のようなものがあります。

 

  • 借りてくれる目算があり、実際に借りてもらえれば、低価格で購入し、大きな利回りが期待できる
  • やりかたによっては、「事故物件」というネガティブイメージを払拭して、より高い賃料で貸すこともできる
  • うまくいけば大きく稼げなくても、お金を銀行に置いておくよりも、効率よく資産を増やせる

 

実際現状では、どんな定期預金でも、びっくりするくらいの利息しかつきません。
ならば、しっかりと熟慮を重ねたうえで、欲をかかずに不動産投資することで、それなりに堅実な利回りを確保することも考えたくなりますよね。
しっかりとリサーチし、心理的瑕疵と物件の価値、借り手が付くかどうかということを考えて、うまく運用していけさえすれば、お金を寝かしておくよりずいぶんメリットがあるかもしれません。

 

デメリット

 

不動産投資の目的で、「事故物件」を購入する場合、やはりデメリットについても知っておかなければなりません。
それは以下のようなものです。

 

  • うまくチョイスできていなければ、借り手がなかなかつかない
  • 借り手がついても「事故物件」のイメージによっては、相場よりかなり安い賃料でしか借りてもらえない
  • 「事故物件」の心理的瑕疵が、自分が考えているよりもより、他者には精神的に敬遠される場合もある

 

不動産投資で利益を得るということは、物件の価格を極力少なく投資し、より高い賃料を長期にわたって得ることです。
さらに借り手がどのようにその物件を使ってくれるのか、ということもその後のリフォーム費用を左右しますし、築年数などもチェックしておきたいものです。
物件の目利きがうまくできなければ、デメリットのほうが大きくなってしまうリスクも高くなるのです。

 

対策

 

では投資目的で「事故物件」を購入する場合に、デメリットを極力少なく、メリットを大きく、より大きな利回りを得るにはどのような対策を打てばいいのでしょうか。
基本は先にも述べたように、投資を少なく、賃料をより高く、長期にわたって得ることで利回りを良くすることにつながります。

 

  • より心理的瑕疵を感じにくい「事故物件」をチョイスする
  • イメージが悪い場合、初期投資を増やし、場合によっては大きくリノベーションする

 

「事故物件」を購入する際に、予算ぎりぎりいっぱいで購入するのではなく、リフォーム費用、リノベーション費用も想定しておく。
もちろん固定資産税や、一般的な修繕費用も頭に入れておくべきでしょう。
どんないい物件でも即座に借り手が付くとはいえませんので、ある程度の余力を持った状態で、進めていくべきです。
心理的瑕疵について、いかにも精神的にきつそうな理由のところは、やはり避けるべきです。
また物件によっては、購入した段階で、大幅にリノベーションしてしまうことで、「事故物件」としてのネガティブイメージを薄めるだけでなく、資産価値を上げて、より高い賃料で貸し出すこともできなくはありません。
ですからどのような戦略で、いかに早く、より高い賃料で借りてもらうのか、ということをさまざまな角度からリサーチして、手を打っておくことが必要といえるでしょう。

 

結論

 

投資目的で「事故物件」を購入するということには、それなりのリスクもありますが、やり方によっては一般の物件で不動産投資するより、大きく利回りを得ることも可能です。
しかしその物件を選ぶ段階で、目利きがまずかったり、資金的に余裕がない、きちんと戦略が練れていない場合は、大きくマイナスを出すリスクもはらんでいます。
余裕のある資金で、じっくりと検討して投資することができれば、うまくメリットを得られる場合もあるでしょう。

 

投資目的の「事故物件」を売却することのメリット・デメリットとは?

 

投資目的で運用していた物件で、殺人事件が起きた、自殺があった…もうこれは昨今の日本では、「自分のところではない話」ではありません。
「事故物件」についてリアルタイムで掲載しているサイトを覗いてみると、こんな近くにそんな物件が…というものが、ここかしこに存在しています。
以前はそのように公になることも少なく、せいぜい新聞で掲載されて、知られてしまう程度でしたが、現在はわざわざさかのぼってチェックされてしまうため、自分の物件が「事故物件」になった場合、簡単に売却することもできなくなっています。
しかし投資目的の物件であれば、早く手放したほうがいい、という場合もあるのです。

 

問題点

 

投資目的の「事故物件」を売却する場合の問題点とは以下のようなことです。

 

  • 売却時に告知する必要があるため、どうしても一般の資産価値より安くなってしまう
  • 心理的瑕疵の内容によっては、買い手が付かず売却が進まない

 

借り手もつかないし、手放したい、と思っても、買いたたかれてしまったり、場合によってはまったく「売れない」という場合もあるのです。

 

メリット

 

投資目的の「事故物件」を売却することのメリットはどのようなことがあるでしょうか。

 

  • 安くなっても、イメージの悪い物件を所有していることの精神的ダメージをなくすことができる
  • 場合によっては所有しているうちにより価値が下がってしまうため、その前に売り抜けてダメージを抑えることができる
  • 業者によっては、思っているよりも価値を付けて買い取ってくれることもある

 

物件を所有して悩んでいるくらいなら、早く手を打ったほうがメリットがあるかもしれません。

 

デメリット

 

投資目的の「事故物件」を売却する場合はやはりデメリットが存在します。

 

  • 心理的瑕疵によっては、長くそのネガティブイメージが流布してしまい、売れない
  • ほとんど価値が無くなってしまい、今までの利益が消えるほどの金額でしか売却できない場合も

 

もし自分の物件で事故が起こってしまったら、今までの利益が吹っ飛んでしまうくらいのダメージを受ける可能性もある、ということを知ったうえで、不動産投資を進める覚悟も必要なのかもしれませんね。

 

対策

 

投資目的の「事故物件」をより高く売却するための対策は、どのようなことができるでしょうか。

 

賃貸で貸していた場合、一般的には告知義務は事故があった次の入居者まで、とされています。
ですので、とりあえず事故があった後、リフォームを施して、次の賃借人に短期間でも借りてもらうということを実行し、その後に売却する、というのもひとつの方法かもしれません。
このとき大きくリノベーションしておけば、物件の価値も上がる場合も。
ただしこの場合も、リノベーションの費用と売却費用をあらかじめ査定して検討する必要はあるでしょう。
また物件が一軒家だった場合は、築年数などによっては取り壊して更地にして売却する、ということも。
こうすることで告知をする必要がなくなる場合もあるようです。
いずれの場合も、「事故物件」を専門的に扱っている不動産業者をみつけて、相談することができるだけ高く売却する一番効果的な対策といえます。

 

結論

 

投資目的で所有していた物件が「事故物件」になってしまったら、できるだけ早めにどのような流れで売却するのか、ということを考えることが重要です。
また「事故」を起こした当事者、つまり賃借人の連帯保証人に対して、それなりの損害賠償を起こすということも必要でしょう。
ただこれも、賃借料の半年分などで、さほどの大きなお金は賠償してもらえないため、早期からどのように売却を進めるのか、ということを検討すべきでしょう。

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