任意売却

不動産売却任意売却

 

不動産売却において任意売却という方法があります。ではいったいそもそも任意売却とはどういった売却の方法なのでしょうか。まず住宅を購入する際に住宅ローンを組んで融資を受けて購入する方が多いことかと思います。ですが住宅ローンを毎月返済していくにあたってその毎月の返済が滞ってしまう場合もあるようです。


返済ができなくなってしまった場合にその住宅自体を売却してその住宅ローンを返済することになります。

 

その際の住宅の売却において融資を受けていた金融機関、つまりは銀行などですね。その金融機関と合意に基づいたうえでその住宅を売却する手続きを行うことを任意売却という言葉で呼んでいるのです。

 

任意売却のほか、任意売買といった言葉も使用しますが意味は同じになります。任意売却の流れとしましてはまず返済しなくてはいけない住宅ローンの返済が厳しくなり返済が滞ってしまいます。そうすると滞納1ヶ月目から金融機関の方から督促状等が送られてきます。

 

そして住宅ローンを滞納してから3ヶ月から6か月ほどで期限の利益喪失ということになってしまうのです。そしてこの時に債権者に対して任意売却の申請を行います。

 

そこで合意が出たら任意売却を行うことができるようになるんですね。この時に任意売却ができないと法的手段による競売となってしまいます。

マイホームの住宅ローンが払えなくなったらどうなる?

マイホームは、人生で一番高い買い物のひとつですよね。
一般的にはほとんどの人が、そのマイホームを担保にして、「住宅ローン」を組んで買うものです。
もちろん先立つものがあれば、こんな方法を取らずキャッシュで払えばいいのですが、そういう購入方法が取れるかたはまれでしょう。
ただ「住宅ローン」は一般的に35年ローンなど、かなり長期にわたって支払うことになるため、不本意にもその人の経済状態が変化して、滞らせてしまうリスクも持ち合わせています。
実際20年ほど前には、「ゆとりローン」などといった緩い名前の公的なローンが存在し、当初5年は金利のみの低額で、元本を払わなくていい、というローンがあり、5年後に跳ね上がった支払いになって、その後払えなくなり、マイホームを手放す破目になったという人が多数あふれました。
住宅ローンが払えなくなると、そのマイホームは差し押さえられ、「競売」にかけられるか、「任意売却」をしなければならなくなってしまうのです。
場合によっては、手元に何も残らないのに、ローンだけが重くのしかかる地獄のような日々が訪れることもあり得るのです。

競売よりも「任意売却」のほうがまだまし?

「任意売却」の場合、差し押さえられて競売にかけられるよりはメリットがあります。
メリットとは以下のようなもの。

 

  • 比較的近隣の相場に近い価格で売却することができ、ローンの債務の負担が軽くなる
  • しっかりと交渉を行うことによって、無理のない範囲で返済をすることができる
  • 競売のように公開されてしまい、近所に知れ渡るリスクがない
  • 売却成立後に移転する時期など、多少の要望を聞いてもらえる

 

競売になると、有無を言わせず、公開されてしまうため、アッという間に周辺の人たちにこのことが知れ渡ってしまいますし、落札される金額は、市場価格からかなり目減りした金額になるものです。
また落札されてしまうと、都合に関係なく立ち退きを余儀なくされ、債務がより多く残ることになり、まさにお先真っ暗という状態になってしまいます。
そういった状態になるくらいなら、まだ「任意売却」で相談しながら話を進めるほうが、希望も持てるものなのです。

「事故物件」と「任意売却」

事件や自殺など死亡事故が発生した物件を手放す場合に、「任意売却」という選択肢はあるのでしょうか。
実際このような心理的瑕疵のある「事故物件」を普通に不動産を介して売却する場合は、必ず「告知事項」を記載しなければなりませんね。
そういったことから、一般的には敬遠され、あらぬ噂がたったりして、なかなかすんなりとは話が進まないことも多いものです。
またこの物件にローンが残っていた場合、その支払いが圧し掛かってきますので、できるだけ早く売却したいと考えるものですね。
そういったことから、「任意売却」で債権者と話し合いを持ったうえで、交渉がうまくいけば、合意した額で売買をすることも場合によっては可能なようです。
ただローンの残債より高くなるか安くなってしまうかは、この交渉次第でしょう。
こういったケースをよく取り扱っている不動産業者を選び、相談してみるのが早道です。
またこのような「任意売却の相談」そのものには、費用はかかりません。

 

万が一自分が暮らしている家が事故物件になってしまった場合、ローンが残っている場合は、「任意売却」の方向性を探っているののひとつかもしれません。
いずれにせよ、さまざまな知識を持った専門家や不動産業者を見つけて、しっかりと相談してみることが大切。
それができるか否かによって、その後の流れを大きく左右することになるかもしれません。

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