空き家 維持費 固定資産税

空き家に掛かる維持費はかなり大きな金額になる

 

事件やトラブルがあり放置したままになってしまった「事故物件」。
そのままにしておいても費用や税金がかかるもの。
どのような物件がどのくらいかかるのか、見ていきましょう。


「事故物件」でも放置はできない!

 

自殺や殺人事件などが起こった、いわゆるいわくつき物件、「事故物件」になった場合、自分が住み続けることも嫌なものですね。

もちろん愛着があるでしょうから、何とか折り合いを付けて、リノベーションするなどして暮らすことができれば、それが一番かもしれません。

 

「気持ち的に無理だ」という場合は、やはり売却するか他人が借りてくれれば多少はお金になるのでいいのですが、世間的に心理的瑕疵が知れ渡っている場合、敬遠されてしまうのがオチのようです。

 

そうすると、そのような噂が無くなるまで、とにかく静かに放置しておこう…という風に考えてしまうものですが、放置している間にも、あれこれとお金がかかってしまうのです。

「事故物件」であろうと、一般の不動産と同じように、「固定資産税」「都市計画税」そしてある程度物件を維持していくためのメンテナンス費用などが必要なのです。

 

家が建っている場合の固定資産税

 

家が建っている土地の場合、固定資産税の課税方法は、200㎡以下のところについては、不動産の評価額の1/6が課税標準額とされています。
どういうことかというと、例えば駐車場や更地など、家がない土地に比べて、固定資産税が1/6ということです。

 

【例】同じ評価額の 更地A と 住居B

 

A:固定資産税 24万円
B:固定資産税  4万円

 

こうやって比べると相当な違いだとお分かりいただけるのではないでしょうか。

これは土地を遊ばさないで、有効に利用してほしい、物件を建てるということは、施工する業者に仕事が回り、景気的にも回る、ということからのようですね。

 

しかしこれは住む家の場合であって、事業用、つまりお店や商いのための建物の場合は適用になりません。事業でそれなりのお金が発生するので、税金もしっかりと払ってくれということなのでしょうか。
しかし中には、1階にお店が入っていて、その上の階に住居、という物件もありますよね。
そういった場合は、住宅用地と認められる範囲の割合の場合のみ、この特例が適用になります。
具体的には、人が暮らすことを目的とした住居部分が、その物件の1/4以上あることが条件となっています。

 

さらにその特例は「建物の種類」「居住しているエリアの割合」でこの扱いが変化します。

 

建物の種類は以下のように分けられます。

 

・A 耐火建築物のなかで地上階数が、5階建て以上ある物件
・B 耐火建築物のなかで地上階数が、5階未満である物件

 

耐火建築物は、「建築基準法」による条件に合致した物件です。

 

こういった場合の店舗つき物件の特例の扱いは以下のとおり。

 

A 5階以上の耐火建築物の物件

 

・営業用の部分が、総床面積のなかで25%に未たない  …専用住宅の土地と同じ特例適用
・営業用の部分が、総床面積のなかで25%を超え50%まで…土地の75%に対して特例適用
・営業用の部分が、総床面積のなかで50%を超え75%まで…土地の50%に対して特例適用

 

B 4階以下の耐火建築物・または耐火建築物以外の物件

 

・営業用の部分が、総床面積のなかで50%に未たない場合…すべてに特例適用
・営業用の部分が、総床面積のなかで50%を超え75%まで…50%に対し特例適用

 

このように細かく規定がされているんですね。
なお、営業用の部分が75%以上だと、特例を受けることはできません。

 

固定資産税、都市計画税…ほかにもあれこれ軽費が!

 

不思議に感じるかもしれませんが、空き家にしておくと「家が傷む」というのはご存じですか?

 

家は使う人がいるから、それなりに掃除などメンテナンスされ維持されるもので、誰もいない状態で放置すると劣化していくのです。

 

人がいると、何か不具合が生じたときにすぐに対処しますので、メンテナンスの費用も少額で済みますが、気付かずにどんどん悪い部分が侵食してしまってからでは、高額な修繕費用が発生してしまうことも。

 

またうっかり水道やガス、電気などを契約したままだったりすると、その基本料金も請求され続けるなんてケースもあるよう。

 

住む予定がない、活用できない、という「事故物件」は所有しているだけで、お金がどんどん流されて行ってしまうものなのです。
市場価格よりも安くなってしまったとしても、このようになってしまう前に、早めに査定、売却するなどして、解決してしまったほうが得策なのかもしれません。

事故物件の維持費の種類

 

 

突然、事故物件を所有することになったとき、どれだけの負担があるのでしょうか。
維持費について、どんなことがあるのかまとめてみました。


事故物件であっても、建物が建っている状態、つまり空き家の場合、更地よりは安くなりますが、固定資産税がかかります。

 

一般的に固定資産税の標準税率は1.4%で税額は固定資産税評価額の1.4%になりますから、課税標準額がもし2千万円なら固定資産税は28万円という計算になります。

 

空き家の場合には本来の1/6まで軽減されるという法律があったため、更地にせずに空き家にしていた方が維持費が少なく済みます。

 

しかし、2015年に税制改正があり、特定空家に指定されると税の優遇措置から外れてしまいます。つまり、特定空家と判断されれば、固定資産税は減額にはならないのです。

 

特定空家は、塀や壁などが崩れたり、危険な空き家だと判断された場合に指定されてしまいます。特定空家に指定されないためには、定期的に空き家をチェックして外観で壊れたところは無いか必要に応じて補修する必要があります。

 

つまり、事故物件が空き家のままになっていても、固定資産税を安くするためには、定期的に修繕する維持費が発生します。

 

と言っても、地震や台風などの災害が起きた場合などに安全であれば問題ないので、内部まで補修する必要はありません。

 

事故物件である認識が強い事故直後は売却することもできずに固定資産税がかかるので、単なる金食い虫に思えるかも知れません。

 

 

固定資産税説明

 

 

一般的に、土地や建てのもという財産に対しては固定資産税がつきます。

 

更地にした場合と建物がある場合の固定資産税の違いについての説明です。


事故物件を所有している場合には、多くの所有者が「更地にしてほとぼりが冷めるのを待ちたい」と思われるようです。

 

しかし、更地の場合や駐車場にした場合には、固定資産税が高くなります。空き家だったとしても建物が建っているというだけで、固定資産税は減額されます。例えば、200平方メートルに住宅が建っている場合には、評価額の1/6の固定資産税に減額されます。

 

200平方メートルを超えていたとしても、住宅一戸につき200平方メートル以下なら同じ1/6に減額されます。200平方メートルを超える場合には超えた分は、家屋の床面積の10倍までは評価額の1/3に減額されます。建物が建っていないと、特例が適用されないため、固定資産税について考えてから更地にしたり駐車場にするという選択肢を考えましょう。

 

また、事故物件になってから少し時間を置きたい場合でも、更地にするのはやめて建物を建てる直前に取り壊した方が固定資産税の節税に役立ちます。事故物件になってから間が空けば、人々の記憶から徐々に記憶が薄れていき、関心も持たれなくなります。

 

建物が建っているか建っていないかは、さほど影響しないと思いますから、一刻も早く取り壊したいという気持ちもあるかも知れません。

 

ただ、税負担がかなり違ってきますから、一度固定資産税について再検討してみましょう。

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