家を売るときに掛かる税金
「事故物件」だけに限らずですが、一般的に家など不動産を売却するとき、気にしておきたいのが「税金」です。
売却したら一時的に現金が手元に入るので、税金をいくらか持っていかれるのでは？と考えるのはまっとうな人かもしれませんね。
ここでは不動産を売却したときに税金がかかる場合、かからない場合など、確認してみました。
購入金額より安い売却なら税金はかからない
「事故物件」の場合、基本購入した金額を上回る価格で売却ができることは、ゼロといっても過言ではないですよね。
不動産の売却の際、購入、取得価格よりも、売却価格が下回った場合は、譲渡所得に課税はされません。
また居住用として使っていた住居、不動産を売却する場合であれば、譲渡所得を計算したところからさらに特別控除があります。
特別控除の金額は3000万円ですので、一般的な物件の売却や「事故物件」の売却の場合、ほとんど課税されることはないとみてよさそうです。
税金がかかる場合は？計算方法は？
【譲渡所得の計算式】
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額【Ａ】－（ 取得費【Ｂ】 ＋ 譲渡費用【Ｃ】 ）
【Ａ】土地・建物など不動産の譲渡価格、都市計画、固定資産税の精算金
【Ｂ】取得費 以下から大きいほうの金額を使う
・概算法 … 譲渡収入金額 × ５％
・実額法 … 土地建物の購入、取得にかかった費用の合計金額 － 建物の減価償却費
【Ｃ】譲渡費用とは、売却するためにかかった諸々の費用
印紙代や測量費、仲介手数料、登記費用や登録免許税、リフォーム、クリーニング代、ローンの保証料や手数料、などなど、かかった費用すべて計算に入れられます。
さらに、居住用だった物件なら3000万円の特別控除もあります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 －（居住用不動産 特別控除 3000万円）
課税方法は？実際払う場合どのくらいの金額？
参考に、課税方法など詳細を確認してみましょう。
【税額の計算式】
課税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（ 所得税・住民税 ）
譲渡益にかかる税率は他の所得とは切り離して、「分離課税の税率」となっています。
またその不動産の「用途」そして「所有期間」によっても、税率が変わってきます。
【所有期間による判定】
- 取得から５年までの土地、建物 … 短期譲渡所得
- 取得から５年を超えた土地建物 … 長期譲渡所得
【 譲渡所得税率】
- 所有期間５年以下 … 居住用・非居住用ともに39.63％（所得税30.63％ 住民税 9％）
- 所有期間５～10年 … 居住用・非居住用ともに 20.315％（所得税15.315％ 住民税 5％）
- 所有期間10年超 … 居住用 10年超所有軽減税率の特例
【Ｂ】課税譲渡所得6000万円超について20.315％（所得税15.315％・住民税5％）
非居住用 20.315％（所得税15.315％ 住民税 5％）
※税率には、復興特別所得税分・所得税の2.1%相当が上乗せされている。
【計算例】
８年暮らした自宅を5000万で売却
5000万円 － 特別控除3000万円 ＝ 2000万円（課税譲渡所得）
2000万円 × 20.315％ ＝ 406万3000円（課税額）
このケースで5000万円で売却すると、400万超の税金をもっていかれるんですね…。
居住用でなければ、さらに多く税金を支払うということになることも、容易に想像できますね。
ただ、譲渡益が出ている場合でも、一定の条件を満たせば以下の特例が使えます。
- 10年超所有軽減税率の特例
- 3000万円特別控除
- 特定居住用財産の買換え特例
また、譲渡損が出てしまった場合、一定の条件を満たせば、以下の控除が使えます。
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 居住用財産の買換え等で、譲渡損失の損益通算及び繰越控除
まとめ 「事故物件」なら、そこまで心配する必要はなし
家を売る場合、手に入れた金額より値段が下がっていれば、課税についてはほぼ気にしなくて良さそう、ということが分かりました。
特に「事故物件」はどうしても価値が目減りしますから、元より高く売れることは考えにくいですしね。
また、売却益が出た場合も、売却損が出た場合も、「確定申告」を行うことで、還付があったり、税金がかからなくなることがあるようですので、自分の場合がどうなのか、問い合わせてみることをおススメします。
